Im Zuge der Anschaffung eines bebauten Grundstückes ist ertragsteuerlich eine Aufteilung des Kaufpreises vorzunehmen: in einen Teil für das abschreibungsfähige Gebäude und einen Teil für den Grund und Boden, der keiner Abschreibung unterliegt. Ein vom FG Berlin-Brandenburg mit Urteil vom 14.08.2019, Az. 3 K 3137/19, entschiedener Fall zeigt zum einen, dass sich im Zuge der deutlich gestiegenen Immobilienpreise die Verhältnisse zwischen Grund und Boden und Gebäude erheblich verschoben haben können. Zum anderen kann die Arbeitshilfe des BMF zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück ein geeignetes Hilfsmittel sein, um bei erheblicher Abweichung zu den Marktverhältnissen die vertraglich vereinbarte Kaufpreisaufteilung zu widerlegen und im Wege der Schätzung eine anderweitige Kaufpreisaufteilung vorzunehmen.

Im Streitfall hatte die Erwerberin einer vermieteten Eigentumswohnung im notariell beurkundeten Vertrag die wertmäßige Aufteilung des Kaufpreises in Grund und Boden sowie Gebäude mit rund 20 % zu 80 % vorgenommen. Das Finanzamt rechnete die Aufteilung anhand der Arbeitshilfe des BMF nach und legte der AfA-Bemessungsgrundlage bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dagegen ein für die Eigentümerin wesentlich ungünstigeres Wertverhältnis von rund 70 % (Grund und Boden) zu 30 % (Gebäude) zugrunde. Dies bestätigte nun das Finanzgericht.

Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ist zwar grundsätzlich die im Kaufvertrag vorgenommene Kaufpreisaufteilung für die Ermittlung der Gebäude-AfA maßgeblich. Nach den tatsächlichen Verhältnissen (Lage, Größe, Alter und Zustand des Gebäudes etc.) sah das FG jedoch die vertragliche Kaufpreisaufteilung als bei weitem nicht den realen Wertverhältnissen angemessen an. Sie ist daher nicht bindend. Vielmehr sind in solchen Fällen nach der BFH-Rechtsprechung Grund und Boden und Gebäude eigenständig zu bewerten und der Gesamtkaufpreis entsprechend aufzuteilen.

Das Finanzgericht sieht in der BMF-Arbeitshilfe insbesondere auch angesichts ihrerBerechnungsmethode zumindest für den vorliegenden Fall eine geeignete Grundlage für die Wertermittlung, insbesondere für den Sachwert des Gebäudes.

Allerdings verwendet die BMF-Arbeitshilfe zwar lokal genaue Bodenrichtwerte, die den Anstieg der Bodenpreise relativ präzise abbilden, aber hinsichtlich der Baupreisentwicklung nur bundesweite Durchschnittswerte, die regional stärkere Steigerungen des Gebäudesachwerts naturgemäß nicht erfassen können und zudem seltener als die Bodenrichtwerte aktualisiert werden. Dies kann zu Verzerrungen bei der Kaufpreisaufteilung führen, die es auch ermöglichen würden, in die Berechnung der BMF-Arbeitshilfe korrigierend einzugreifen. Der Arbeitshilfe ist jedoch wie jeder Schätzung ein gewisses Maß an Generalisierung und Typisierung immanent. Im konkreten Fall waren nach Auffassung des FG die möglichen Verzerrungen aber nicht so gravierend, dass die Anwendung der BMF-Arbeitshilfe ausgeschlossen war.

Hinweis:

Wie auch die vorliegende Entscheidung zeigt, kommt der BMF-Arbeitshilfe in der Praxis ein immer größer werdender Stellenwert bei der Berechnung und Aufteilung von Grundstücks- und Gebäudewert zu. Dem FG erscheint deshalb klärungswürdig und klärungsbedürftig, ob diese Arbeitshilfe grundsätzlich zur Einschätzung der Kaufpreisanteile des Grund und Bodens und des Gebäudes geeignet ist und ab welchem Grad von Abweichung der vertraglichen Aufteilung von der sich aus der Arbeitshilfe ergebenden Aufteilung die vertragliche wirtschaftlich nicht mehr haltbar erscheint. Zudem stellt das FG die Frage, ob bei einem besonders starken Anstieg der Bodenrichtwerte binnen kurzer Zeit der Arbeitshilfe nur noch eine eingeschränkte Aussagekraft zukommt. Die vom FG wegen der darin liegenden grundsätzlichen Bedeutung zugelassene Revision ist beim BFH unter Az. IX R 26/19 anhängig.